Financieren, ontwikkelen, exploiteren en verduurzamen van vastgoed

Recht van eerste koop en de koopoptie

In huurovereenkomsten wordt dikwijls een recht van eerste koop (voorkeursrecht) of een koopoptie opgenomen. Vanuit de praktijk merken wij dat dit vragen oplevert. Om deze reden behandelt dit artikel het recht van eerste koop en de koopoptie.

Recht van eerste koop

Een recht van eerste koop is een voorwaardelijk recht van de huurder om het pand te kopen, voordat de eigenaar het pand aan een ander aan mag bieden. De verhuurder heeft niet de plicht om het gehuurde aan te bieden. Wenst de eigenaar het pand te verkopen, dan dient hij het pand dus eerst aan te bieden aan de huurder (aanbiedingsplicht). Pas wanneer de huurder niet ingaat op het recht van eerste koop, mag de verhuurder het pand (met dezelfde voorwaarden als het aan de huurder is aangeboden) aan een derde aanbieden.

Een voorbeeld van een recht van eerste koop is: Indien verhuurder voornemens is het gehuurde te vervreemden, dient verhuurder het gehuurde – alvorens het aan een derde aan te bieden – onder vermelding van een marktconforme vraagprijs en overige voorwaarden aan de huurder te koop aan te bieden. De marktconforme vraagprijs wordt bepaald door de gemiddelde waardebepaling van drie onafhankelijke taxateurs.

Koopoptie

Een koopoptie is een onvoorwaardelijk recht dat, wanneer het uitgeoefend wordt, een koopovereenkomst tot stand doet komen. De voorwaarden voor de koop zijn reeds opgenomen in de koopoptie. De verklaring van de huurder de koopoptie uit te willen oefenen is afdoende om de koopovereenkomst tot stand te doen komen.

Een voorbeeld van een koopoptie is: huurder heeft het recht om na verloop van tien jaren na ondertekening van deze huurovereenkomst het gehuurde te kopen tegen tien keer de dan geldende huurwaarde op jaarbasis.

Onherroepelijk

Het recht van eerste koop en de koopoptie zijn in beginsel onherroepelijk. Dit betekent dat de verhuurder het recht van eerste koop en/of de koopoptie niet eenzijdig in kan trekken. De koopoptie levert voor de huurder meestal meer zekerheid op dan een recht van eerste koop, omdat de verhuurder bij het recht van eerste koop niet de plicht heeft om het pand aan te bieden. De huurder heeft het recht het recht van eerste koop of de koopoptie uit te oefenen, maar niet de plicht.

Clausule

Daar waar conflicten optreden, is vaak een ongelukkig geformuleerde clausule de oorzaak. Leg de afspraken dus juist en volledig vast. Denk aan de voorwaarden waaraan het recht gekoppeld is, of een financieringsvoorbehoud van toepassing is, de prijsbepaling, of het recht aan tijd gebonden is en of het recht overdraagbaar is.